房地產開發投資介紹

房地產開發投資是指房地產開發公司、商品房建設公司等房地產開發法人單位和在一定期限內實際從事房地產開發或經營活動的其他法人單位的附屬單位，統一開發住宅、工廠、倉庫、飯店、賓館、度假村，寫字樓等配套服務設施、土地開發項目(如道路、供水、排水、供電、供熱、通訊、平整等)，不包括土地交易活動的金額。

房地產開發投資包括哪些內容?

1.土地使用權租賃

國家發展作為中國土地資源所有者，在一定期限內將土地使用權有償轉讓給土地信息使用者。土地使用者支付的土地出讓金估算，可參考前期政府出讓的同類地塊出讓金金額，并對時間、地點、用途、街況、建筑容積率、土地出讓期、周邊環境、土地狀況等因素進行修正。

2.征地拆遷補償

(1)征地費。國家經濟建設征用農村地區土地問題發生的費用管理主要內容包括中國土地補償費、勞動力安置補助費、水利基礎設施設備維護費、青苗補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費等。農村土地征收費用的計算，可參照國家和地方有關規定執行。

(2)拆遷補償安置。在城市發展地區，國家和地方政府管理可以通過按照法定程序，將國有儲備土地或者已經由企業、事業單位或者個人信息使用的土地轉讓給房地產市場開發研究項目或者其他文化建設工程項目。對原使用土地的單位或者個人造成經濟損失的，新使用土地的單位應當按照規定給予補償。其實包括兩部分費用，即搬遷和補償。

3.施工前成本

主要包括：(1)項目規劃、設計和可行性研究的費用。一般我們可以按項目總投資的一定比例進行估算。規劃設計成本一般約為建設成本的3% ，水文地質勘探成本可根據所需工作量和相應的收費標準進行估算。

(2)“三通一平”等土地資源開發成本費用。主要包括地面原有建筑物、構筑物的拆除費用、場地平整費用、供水、供電、通路費用等。這些費用可以通過根據企業實際工作量并參考相關收費標準問題進行估算。

4.建筑安裝費用

指直接用于建設項目建設的總成本。主要內容包括中國建筑工程費用(建筑及專項裝修管理費用)、設備及安裝成本費用(給排水、電氣控制照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)、室內進行裝修材料費用等。在可行性分析研究發展階段，建安工程項目造價可采用單位估算法、單位財務指標估算法、工程量近似計算法、概算指標估算法和類似工程建設經驗估算法需要進行投資估算。

5.基礎設施成本

也稱紅線內工程管理費用，包括城市供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、泄洪、電信、環衛等工程成本費用。通常用單位指數估算法計算。

6.公共配套設施費

主要包括不能收費轉讓的開發區公共配套設施的支出。估算可以參考“建筑安裝費用”的估算方法。

7.意外開支

包括企業基本預備費和物價水平上漲預備費。根據項目的復雜程度和上述費用估算的準確性，在上述1-6項之和的基礎上計算3%-5%。

8.發展期間的稅收

開發項目的投資估算應考慮項目在開發過程中承擔的各種稅費以及地方政府或相關部門收取的費用。在一些大中城市，這一目標成本在開發環境建設工程項目的投資企業構成中占有很大比例。應根據當地相關法律法規進行評估。

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