10月25日一大早，家住北京五環(huán)外的張女士就掏出手機，打開了建設(shè)銀行APP。“終于等到了政策調(diào)整。”她興奮地表示，“當(dāng)年我買房的時候趕上了高點，利率高達貸款市場報價利率(LPR)加105個基點。這幾年一直想提前還貸，又怕手頭應(yīng)急的錢都投進去很被動。這次好了，利率調(diào)整為LPR減25個基點，直接從5.25%降到了3.95%。”

張女士告訴《金融時報》記者，折算下來，她每個月的還款能減少近1000元，一年就是11000多元。“正好快‘雙11’了，省下來的錢我還能多買幾套新衣服。”

像張女士這樣的購房者有不少。10月25日，多家主要銀行的存量房貸利率批量調(diào)整落地。據(jù)業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，本次調(diào)整后，預(yù)計存量房貸利率平均下降0.5個百分點，總體上，將節(jié)省借款人利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭、1.5億人口。

存量房貸利率調(diào)整，正是9月29日中國人民銀行公布的一攬子房地產(chǎn)金融政策中的一項。如今，一攬子政策公布已經(jīng)1個月有余，市場已用實際數(shù)據(jù)給出了答案——整體反應(yīng)積極。“整個市場復(fù)蘇態(tài)勢非常明顯，全國層面的市場數(shù)據(jù)都出現(xiàn)較好的拉升。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進在接受《金融時報》記者采訪時表示。

存量房貸利率調(diào)整政策迎點贊

由于存量房貸利率調(diào)整政策惠及面廣、群眾獲得感直接明顯，這項政策引發(fā)了廣泛討論。

“隨著利率市場化改革不斷深化、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，之前的房貸利率定價機制也暴露出一些不足，人民群眾反映較為強烈，迫切需要調(diào)整優(yōu)化。”有業(yè)內(nèi)人士對《金融時報》記者表示，此前，根據(jù)合同約定，房貸在LPR基礎(chǔ)上的加點部分在合同期限內(nèi)固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴大。隨著利率市場化改革不斷深化，需要優(yōu)化制度設(shè)計，促進商業(yè)銀行和借款人以適當(dāng)方式變更合同。也正是在這樣的背景下，中國人民銀行公告允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點幅度。借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點幅度，以更準(zhǔn)確體現(xiàn)市場供求、借款人風(fēng)險溢價等因素變化。“這次政策惠及的群體很多。”《金融時報》記者從銀行了解到，此前拖欠過還款的客戶也能享受房貸利率調(diào)整。揚州的王先生就受益于此。“我所在的建筑行業(yè)市場不景氣，由于公司還有很多人要養(yǎng)，10月貸款已經(jīng)拖欠了幾天。”他對記者表示，為了小孩上學(xué)，2021年買了一套學(xué)區(qū)房，花了200多萬元，當(dāng)時是二套房，利率上浮80個基點。“10月12日，我看到建設(shè)銀行發(fā)布了關(guān)于調(diào)整存量房貸利率的公告后，聯(lián)系了貸款銀行江都龍川支行。工作人員告知拖欠客戶也可以享受到降息，房貸利率從4.65%(LPR+80個基點)可以調(diào)整下降到3.55%(LPR-30個基點)，直接下調(diào)1.1%，每月可以少還利息1800多元，每年可節(jié)省2萬元利息開支。”他表示。對個人和家庭而言，房貸利息減少意味著可支配收入實實在在增加和更充裕的現(xiàn)金流。考慮到今年5年期以上LPR累計下降0.6個百分點，房貸利率跟隨LPR重定價后利息還將節(jié)省更多。“月供壓力小多了，這下我不用著急提前還款了。”南京的王女士感慨，她在“雙11”置換了新家電，并為家人安排了期待已久的旅游。

一線城市領(lǐng)跑 市場信心明顯提振

“存量房貸利率下降后，購房者對買房后新老房貸利差繼續(xù)拉大的擔(dān)憂有所減輕。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這也能進一步激活剛性和改善性購房需求，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，隨著降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%、延長兩項房地產(chǎn)金融政策期限、優(yōu)化保障性住房再貸款政策等房地產(chǎn)政策出臺后，近期北京等一線城市新房、二手房帶看量和成交量明顯上升。

根據(jù)《金融時報》記者從中指研究院獲悉的數(shù)據(jù)，新房方面，10月以來(10月1日至22日)，30個代表城市新房整體銷售面積約755萬平方米，較9月同期增長49%，較去年同期增長5%。其中，國慶節(jié)后(10月8日至22日)，30城新房日成交量持續(xù)高位，整體銷售約691萬平方米，較9月同期增長104%，同比增長9%;二手房方面，10月以來(10月1日至22日)，20個代表城市二手房整體成交76644套，較9月同期增長22%，較去年10月同期增長23%。其中，國慶節(jié)后(10月8日至22日)，20城二手房日成交量持續(xù)高位，整體成交73753套，較9月同期增長75%，同比增長31%。第42周(10月14日至20日)，20城二手房成交套數(shù)創(chuàng)今年以來周度成交量新高。

“熱點城市領(lǐng)跑本輪行情。”嚴(yán)躍進表示，從梯度來看，當(dāng)前一線城市表現(xiàn)更強，二線次之;從持續(xù)性來看，本輪政策的效果仍在顯現(xiàn);從傳導(dǎo)性來看，二手房的止跌回穩(wěn)帶動一手房回暖，進一步帶動開發(fā)商銷售業(yè)績的提振。

北京等地樓市升溫有強勁的數(shù)據(jù)支持。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2024年“930新政”后，北京樓市10月成交量持續(xù)升溫，截至10月24日，10月北京二手房實際成交已超過2萬套。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，10月實際成交約2.5萬套，有望創(chuàng)下8年來同期最高。

除了多位專家提到的一線城市“放量”，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《金融時報》記者披露了“去化周期”的變化。根據(jù)冰山指數(shù)，多地的去化周期縮短。例如，北京去化周期從10個月降到7個月;深圳去化周期從15個月降到8個月;廣州去化周期從17個月降到8個月。不過，李宇嘉也表示，本輪樓市的“以價換量”效應(yīng)明顯，包括近期深圳比較火的“日光盤”也出現(xiàn)了均價低于周邊樓盤的現(xiàn)象。“前期由于高房價和預(yù)期不振而受阻的需求，在房價下跌、購房門檻和成本降低后得到了釋放。”業(yè)內(nèi)專家認為，首付比例和利率降低等政策措施對需求釋放具有較強的支撐作用。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委對《金融時報》記者表示，前期政策所釋放的累積效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)。“即便剔除節(jié)假日推盤因素影響，10月8日至11日，北京、上海、廣州商品住宅日均成交套數(shù)分別為201套、315套、330套，較9月日均成交套數(shù)環(huán)比增長86.6%、24.7%、106.6%。從一線城市商品房價格來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比已在今年5月觸底，之后環(huán)比讀數(shù)逐漸回升，其中，上海新建商品房價格環(huán)比已無負值。”他進一步表示，從資本市場對房地產(chǎn)市場的影響來看，通常在股市總體上漲一到兩個季度之后，股市上漲帶來的財富效應(yīng)會顯著增強人們的購房意愿，從而促進商品房銷售提升，當(dāng)前資本市場的積極變化將給房地產(chǎn)市場帶來利好。

業(yè)內(nèi)預(yù)期樓市企穩(wěn)態(tài)勢延續(xù)

“在政策的引導(dǎo)下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回升，尤其是一線城市成交明顯增加，看房數(shù)量大幅上升;經(jīng)濟方面，從國慶期間的消費熱度來看也在企穩(wěn)。現(xiàn)在人們所關(guān)心的是反彈、回升和企穩(wěn)能否持續(xù)。”在香港信和集團首席經(jīng)濟學(xué)家、海南大學(xué)經(jīng)濟研究中心主任廖群看來，房地產(chǎn)市場能否止跌回穩(wěn)是經(jīng)濟增長能否穩(wěn)住的一個重要因素。

“房地產(chǎn)市場大幅下跌，既造成消費顯著走軟，又導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資明顯轉(zhuǎn)弱，是當(dāng)前我國經(jīng)濟增長壓力的關(guān)鍵所在。”廖群認為，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)是穩(wěn)增長的關(guān)鍵抓手，將促使消費和固定資產(chǎn)投資增長雙雙反彈。新近的一攬子增量政策中已將房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)作為一個政策目標(biāo)，無疑是一個正確的選擇。

市場對于有關(guān)部門提出的允許專項債券用于土地儲備、研究允許政策性銀行和商業(yè)銀行發(fā)放貸款支持收購閑置存量土地等政策也有期待。對此，魯政委表示，收購存量房、土地應(yīng)由地方自主決策、自愿實施，為盤活房企去化困難、閑置土儲提供增量資金。

“整體來看，近期出臺的多項政策對市場產(chǎn)生了積極影響，加上近期多部門頻繁發(fā)聲穩(wěn)定樓市，居民置業(yè)信心開始恢復(fù)，核心城市市場‘回穩(wěn)’態(tài)勢明顯。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進對《金融時報》記者表示，短期來看，在一攬子增量政策帶動下，市場積極變化有望延續(xù)，疊加年底各開發(fā)商沖刺業(yè)績，四季度新房市場或有進一步改善，預(yù)計四季度銷售面積同比降幅將繼續(xù)收窄，核心城市樓市或?qū)⒂瓉碇住?/p>

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