本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：宋然

5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1月至4月的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。1月至4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%（按可比口徑計(jì)算）。其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。

對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，為保障民生，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地區(qū)、各部門按照黨中央部署，堅(jiān)持房住不炒、因城施策，調(diào)整優(yōu)化住房、信貸等相關(guān)政策，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，加大保交樓力度，效果逐步顯現(xiàn)。

【資料圖】

雖然開發(fā)投資數(shù)據(jù)有所回落，但是成交數(shù)據(jù)依然小幅攀升。數(shù)據(jù)顯示，1月-4月，全國(guó)商品房銷售面積37636萬(wàn)平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)2.7%；商品房銷售額39750億元，增長(zhǎng)8.8%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)11.8%。整體回暖趨勢(shì)明顯。

事實(shí)上，今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較快釋放，商品房銷售有所恢復(fù)，住宅銷售價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況有所改善。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月恰逢傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，北京新房供應(yīng)井噴，新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）供應(yīng)6499套，環(huán)比漲幅超過5倍，同比上漲43.9%；成交5579套，環(huán)比上漲65%，同比上漲45.7%。

全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)溫和復(fù)蘇，貝殼(NYSE:BEKE;HKEX:2423)積極搶收市場(chǎng)復(fù)蘇和季節(jié)性紅利，實(shí)現(xiàn)交易規(guī)模大幅超越市場(chǎng)的表現(xiàn)。

近日，貝殼發(fā)布2023年第一季度財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，第一季度總交易額（GTV）為9715億元，同比增長(zhǎng)65.8%，凈收入為203億元，同比增長(zhǎng)61.6%，超出業(yè)績(jī)指引上線及市場(chǎng)一致預(yù)期，毛利率為31.3%，凈利潤(rùn)達(dá)27.5億元。

貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官彭永東表示：“貝殼是一個(gè)永遠(yuǎn)尋求成長(zhǎng)的組織，因?yàn)槲覀冎驹冈诟蟪潭壬献屝袠I(yè)變得更好，所以我們會(huì)有更大的事業(yè)，這是我們的使命決定的。未來十年的發(fā)展主線，我們判斷將會(huì)是‘以品質(zhì)為核心達(dá)成效率增長(zhǎng)’。在居住領(lǐng)域里，客戶的需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。客戶對(duì)帶來更好居住體驗(yàn)的產(chǎn)品和品質(zhì)服務(wù)的需求，將會(huì)為我們的未來帶來巨大的成長(zhǎng)空間。”

改善需求帶動(dòng)整體復(fù)蘇

一季度，全國(guó)二手、新房市場(chǎng)反彈明顯，改善需求成為本輪市場(chǎng)復(fù)蘇和未來市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，一季度全國(guó)二手房交易額同比增長(zhǎng)51.2%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)7.1%。

以北京為例，北京一季度新房市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)都出現(xiàn)回正態(tài)勢(shì)，高端改善類房源備受市場(chǎng)青睞。尤其對(duì)一線城市而言，因單價(jià)較高，改善需求已成市場(chǎng)主流。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，北京存量房中樓齡在20年以上的住房占比超60%，改善意愿強(qiáng)烈。

1月13日，中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院與貝殼研究院聯(lián)合發(fā)布住房需求洞察系列研究之改善性購(gòu)房需求專題報(bào)告。報(bào)告對(duì)過去三年貝殼交易數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)了改善性需求占比逐年提升的新趨勢(shì)。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城市改善購(gòu)房占比由2020年的26%提高到2022年的30%；而30歲以下購(gòu)房群體通常是剛需客戶，其成交占比由2020年的37%下行到2019年34%。可以說，2022年的市場(chǎng)環(huán)境下，改善性需求相較于剛需更具韌性。追求更好的居住環(huán)境、更大的居住面積，是當(dāng)前大部分消費(fèi)者換房的主要驅(qū)動(dòng)因素。

隨著市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)向積極，貝殼及平臺(tái)上的服務(wù)者仍保持務(wù)實(shí)和理性，基于中性的市場(chǎng)觀，聚焦精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，成為市場(chǎng)“追漲殺跌”的反作用力，抓住高質(zhì)量發(fā)展機(jī)會(huì)，也因此獲得平臺(tái)模式下更穩(wěn)定的盈利能力，各業(yè)務(wù)線高成長(zhǎng)性凸顯。財(cái)報(bào)顯示，第一季度貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV達(dá)6643億元，凈收入92億元；新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)2779億元，凈收入84億元；家裝家居業(yè)務(wù)凈收入達(dá)14億元，可比口徑下同比增長(zhǎng)54.3%。

與此同時(shí)，一季度全國(guó)裝修市場(chǎng)伴隨地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇起暖回升，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)合同額可比口徑下實(shí)現(xiàn)同比108%的增長(zhǎng)。其中，通過一賽道合作達(dá)成合同額的占比超過40%，北京等頭部城市的單體經(jīng)營(yíng)能力持續(xù)提升，新進(jìn)入城市也在逐步起航。同時(shí)，貝殼也在努力提升“十怕十諾”、“十心實(shí)意”等服務(wù)承諾的履約能力和履約質(zhì)量，以贏得更多消費(fèi)者認(rèn)可與信賴。

圖源：貝殼

青島模式，助力改善需求成交

在改善需求不斷釋放的當(dāng)下，貝殼抓住這個(gè)契機(jī)，在青島推出“優(yōu)鮮賣”、“隨心簽”等創(chuàng)新舉措，助力改善客群的成交。

青島市民王女士有一套30平方的“老破小”想要出售，并希望購(gòu)入一套新房，改善全家居住環(huán)境。在“優(yōu)鮮賣”模式線上線下流量?jī)A斜與聚焦下，短短8天后，王女士的老房子就成功售出，王女士的換房心愿快速實(shí)現(xiàn)了。

根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2023青島居住消費(fèi)趨勢(shì)報(bào)告》，青島房屋交易呈現(xiàn)出改善性購(gòu)房比例增加、居民偏愛換新房的明顯趨勢(shì)。其中，房屋置換人群中需要賣掉舊房再購(gòu)置新房的比例為27%。然而，全市舊房平均售出的周期為253天，購(gòu)房人買新房的周期為51天——這意味著，在舊房還沒出的時(shí)候，貿(mào)然定新房可能會(huì)面臨違約的風(fēng)險(xiǎn)。

而在“優(yōu)鮮賣”模式中，購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，同時(shí)與貝殼平臺(tái)合作的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署房源加速售賣協(xié)議，通過三方協(xié)議，如若舊房成功售出，購(gòu)房者可以辦理接下來的新房購(gòu)買流程；如果舊房未按照計(jì)劃如期售出，開發(fā)商將退還定金，購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)任何的違約風(fēng)險(xiǎn)，三方合作為購(gòu)房者兜底換房風(fēng)險(xiǎn)。

除了破解賣舊換新的顧慮，二手房交易流程的復(fù)雜也是很多青島市民換房改善時(shí)的“痛點(diǎn)”。

在二手房交易中，除了簽約環(huán)節(jié)，還有評(píng)估、網(wǎng)簽、資金存管、貸款面簽、繳稅、過戶等眾多流程，分別涉及貝殼平臺(tái)、經(jīng)紀(jì)公司、評(píng)估公司、銀行、不動(dòng)產(chǎn)登記中心等多個(gè)角色，不僅環(huán)節(jié)多、流程繁瑣，消費(fèi)者需耗時(shí)耗力多次到多個(gè)地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，中間等待時(shí)間也不少。

為此，2020年起青島成為貝殼簽約服務(wù)中心首批試點(diǎn)城市，相繼建設(shè)9個(gè)簽約服務(wù)中心，通過與多方合作伙伴協(xié)作并運(yùn)用產(chǎn)業(yè)數(shù)字化能力，從底層改善房產(chǎn)交易流程，通過標(biāo)準(zhǔn)化流程體系和專業(yè)簽約經(jīng)理服務(wù)，有效保障房產(chǎn)交易安全、提高交易服務(wù)效率與體驗(yàn)。

其中，“隨心簽”是貝殼青島站落地的又一創(chuàng)新產(chǎn)品，可為客戶提供集簽約、網(wǎng)簽、評(píng)估、貸款、公證等一站式交易服務(wù)，實(shí)現(xiàn)二手房交易關(guān)鍵流程的“隨心隨意，便捷省心”。

如今，在貝殼青島站簽約服務(wù)中心，消費(fèi)者在二手房交易簽約時(shí)，就可以一次完成房屋評(píng)估、網(wǎng)簽手續(xù)和貸款面簽，直接實(shí)現(xiàn)少跑2次；從簽約到交易完成的時(shí)效更是從53.7天減少至32.3天。目前，有18家銀行入駐貝殼青島站簽約服務(wù)中心固定辦公，并配置專屬對(duì)接人，保證客戶業(yè)務(wù)辦理需求能及時(shí)響應(yīng)。

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