月租費高、捆綁催繳、限制進出……

停車不該只是物業(yè)說了算

價格該由誰來定、能否和物業(yè)費捆綁催繳，因繳費糾紛能否限制業(yè)主停車……眼下，業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商因為停車繳費的分歧屢現(xiàn)糾紛，這也成了困擾小區(qū)停車管理的難題。

月租費太高引爭議

“一個車位一個月就要上千元，太貴了。”近日，豐臺一小區(qū)屢屢收到投訴。

一位業(yè)主介紹，去年6月底收房入住時，地下車庫中的車位只售不租，未購車位的業(yè)主暫且在小區(qū)里免費停車。今年5月底，物業(yè)突然發(fā)布通知，從6月12日起，無車位車輛不能進入地下車庫，如有特殊情況需短時進入車庫，需配合門崗登記。

6月12日那天，數(shù)位沒有購買車位的業(yè)主被攔在了小區(qū)外。

“買房時，售樓處工作人員介紹車位可租可售，怎么就突然不讓進了？”面對業(yè)主的質(zhì)疑，經(jīng)過協(xié)商，物業(yè)最終開門放行。

隨后，在業(yè)主的要求下，開發(fā)商和居民代表就車位租費進行的洽談中，開發(fā)商提出車位出租價格每月1500元，另加車位管理費150元。

“我們不屬于高檔小區(qū)，而且附近比我們地段好、房價高的小區(qū)，一個月停車費800元，一些小區(qū)停車費每月才四五百元。”業(yè)主紛紛猜測，開發(fā)商是利用高價租費倒逼業(yè)主購買車位。

對于偏高的月租費大家不能接受，協(xié)商不歡而散后，業(yè)主和開發(fā)商在停車問題上仍處于僵持狀態(tài)，“最近，人防車位上還裝了地鎖，沒有購買車位的業(yè)主只能避開地鎖插空停車了。”

“街道多次和開發(fā)商溝通，希望適當調(diào)整價格。可作為車位產(chǎn)權(quán)人，開發(fā)商有自主定價的權(quán)利。”屬地街道相關(guān)工作人員介紹：“目前，相關(guān)部門已介入，開發(fā)商的報價調(diào)整到每月1200元。”

8月11日，售樓處負責車位租賃和買賣的銷售介紹，車位月租價格將在8月中下旬確定，價格在每月1200元至1500元左右，業(yè)主們可以先參考，最終價格以公示為準。

■點評

業(yè)主對小區(qū)停車費有無話語權(quán)？

對于業(yè)主的疑問，律師魏曉東介紹，這要區(qū)分車位的不同類型，開發(fā)商自建的地下車庫，且開發(fā)商取得了單獨的車庫產(chǎn)權(quán)，辦理完經(jīng)營性停車場備案手續(xù)，開發(fā)商對外出租時可以自主定價。

“雖然開發(fā)商對自有車位停車費收費標準有自主定價權(quán)，但開發(fā)商定價不能嚴重脫離實際向業(yè)主漫天要價。開發(fā)商的定價行為要遵守價格法的相關(guān)規(guī)定，若開發(fā)商收取的停車費標準過高，小區(qū)業(yè)主可以請求業(yè)主委員會跟開發(fā)商談判，切實維護業(yè)主利益。同時，也可選擇向價格管理部門投訴舉報，由政府部門責令開發(fā)商整改。”魏曉東說。

先交物業(yè)費再辦停車

“先把物業(yè)費交了，不交物業(yè)費不能辦理續(xù)租停車位手續(xù)。”因為8月初，停車費到期，在交費時，家住大興一小區(qū)的胡欣被物業(yè)工作人員的一句話頂?shù)蒙艘欢亲託狻?/p>

“物業(yè)費和停車費是兩碼事，憑什么要‘捆綁’收費？”胡欣介紹，從2017年入住小區(qū)開始，物業(yè)就要求業(yè)主先繳清物業(yè)費，才能辦理停車繳費手續(xù)。抱著不想跟物業(yè)鬧僵的態(tài)度，居民還是每次都先繳納了物業(yè)費，可大家總感覺心里別扭，像是吃了“啞巴虧”。

為何要“捆綁式催收”物業(yè)費和停車費？

胡欣道出了其中的玄機：物業(yè)費一年一交，停車費半年一交，總能碰上物業(yè)費先到期，停車費后到期的情況。如果你想租小區(qū)的停車位、交停車費，就必須先繳清物業(yè)費，之前也不能有拖欠。否則“月租車”就會變成臨停車，停車時間一長可是筆不小的費用。這樣，就能盡可能保證如期收到物業(yè)費了。

“之所以大家繳納物業(yè)費的積極性不高，是因為業(yè)主對于物業(yè)的服務(wù)不滿意。”胡欣掰著指頭數(shù)著物業(yè)管理的不足：亂停的電動車沒人管；路燈壞了長時間不修；電梯維修不及時；有天中午停水，老人在家等著給孩子做飯，卻怎么都聯(lián)系不上物業(yè)工作人員……

胡欣無奈地說：“相信大部分業(yè)主不是不想交物業(yè)費，但物業(yè)的服務(wù)和捆綁催收的態(tài)度讓人無法接受。”

■點評

“捆綁”收繳停車費是否可取？

魏曉東說，停車費和物業(yè)費是兩個不同的法律概念：停車費是停車場所對機動車停放的收費，物業(yè)接受委托代為收取停車費，與物業(yè)向業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)不能混為一談，更不能捆綁繳納。“捆綁式催繳”侵害了業(yè)主作為消費者的公平交易權(quán)。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，消費者在接受服務(wù)時，有權(quán)獲得質(zhì)量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權(quán)拒絕經(jīng)營者的強制交易行為。

具有豐富基層社區(qū)治理經(jīng)驗的北京聯(lián)合大學教授李凌說，繳納物業(yè)費是業(yè)主的義務(wù)，如果物業(yè)服務(wù)確實有瑕疵，業(yè)主正確的處理辦法是用合法手段維權(quán)，例如溝通、找業(yè)委會出面等等，而不是拒繳物業(yè)費。如果有業(yè)主不繳納物業(yè)費，物業(yè)缺乏資金，實際上也侵犯了正常繳納物業(yè)費業(yè)主的利益。

私家車進了黑名單

家住豐臺某小區(qū)的陳吉，因為是否繳納停車費產(chǎn)生了糾紛，她的私家車拉入“黑名單”了。

8月3日上午，送孩子去醫(yī)院后回家的陳吉看到小區(qū)門口電子屏幕顯示，她的車被進了“黑名單”。

“我著急取東西送孩子去醫(yī)院……”陳吉不斷跟保安解釋，保安才開了門。20分鐘后，陳吉返回時，保安又以沒有交停車費為由不讓她車開出大門。無奈之下，陳吉報了警，在民警的協(xié)調(diào)下，她才離開小區(qū)。

“昨天剛回小區(qū)，今天就告訴我車加入‘黑名單’了。”

“最近，因為停車費的問題，糾紛不斷，小區(qū)門口總堵車，煩死人了……”業(yè)主們議論紛紛：這幾天，不少居民開車進出小區(qū)都受到了影響。

陳吉說，占用業(yè)主共有道路或其他場地的停車位屬于業(yè)主共有，需要通過業(yè)主共同決議或和業(yè)主協(xié)商，超過半數(shù)業(yè)主同意才可以收費。有的業(yè)主就填過一張簡單的“停車服務(wù)調(diào)查問卷”，且不說是否符合流程規(guī)范，還有包括她在內(nèi)的不少居民連這張問卷都沒見過，物業(yè)就直接貼出告示，一個月收費150元。此外，小區(qū)劃了900個停車位，光業(yè)主的第一輛車就有不下1200輛，即便交了停車費，回來晚了還是沒處停車。

■點評

鬧糾紛能限制車輛進出小區(qū)？

魏曉東說，業(yè)主是否繳納停車費、繳納多少停車費與能否開車進出小區(qū)不是同一法律關(guān)系。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，業(yè)主依法享有通行權(quán)。如果物業(yè)或停車公司因業(yè)主未交停車費而拒絕其車輛出入，不符合法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的通行權(quán)。

魏曉東介紹，調(diào)整居住小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的停車位收費價格有嚴格的程序規(guī)定，需得到占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同時同意，即“雙過半”，收費才可調(diào)整，否則會有處罰。物業(yè)無權(quán)擅自調(diào)整停車費，物業(yè)收取停車費用，應(yīng)當由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定，業(yè)委會再委托物業(yè)代為收取停車費，物業(yè)同時可獲取相關(guān)服務(wù)、維護費用。(北京晚報記者 師悅)

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