◎記者 張瓊斯

近期多方面對于房地產(chǎn)密集發(fā)聲，令市場對房地產(chǎn)金融政策的寬松空間充滿遐想。從總體定調(diào)看，日前召開的中央政治局會議明確，“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

從潛在政策措施看，考慮到存量房貸利率較高，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾不久前表示，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。而最新政策信號是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日提出，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

總體來看，這些政策著力點均是此前市場呼聲較高、期待較大的舉措。市場分析人士認為，下半年推動經(jīng)濟回升向好，穩(wěn)地產(chǎn)政策仍有發(fā)力空間。預(yù)計上述政策的落地過程會因城施策，各地或許不會“齊頭并進”、力度一致地實施，而是落地有先有后、力度有大有小。

政策松綁預(yù)期持續(xù)升溫

近期，關(guān)于松綁部分房地產(chǎn)金融政策的預(yù)期持續(xù)升溫。

“大部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策在周期高點時出臺?！毙胚_證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師江宇輝認為，在當(dāng)前的地產(chǎn)周期位置，應(yīng)該擇機退出或優(yōu)化相關(guān)調(diào)控政策。更多城市有望在限購限貸、首付比例、房貸利率優(yōu)化調(diào)整上擁有更大自主權(quán)。

國泰君安房地產(chǎn)首席分析師謝皓宇表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部針對房地產(chǎn)需求端的政策著力點，接近于市場預(yù)期。

在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，本次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出的措施明確，意在降低住房消費門檻和成本，釋放住房消費需求。目前，熱點城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預(yù)期并釋放需求。

展望這些政策的落地，中指研究院分析稱，下半年推動經(jīng)濟回升向好，穩(wěn)地產(chǎn)政策仍有發(fā)力空間。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了政策優(yōu)化方向，預(yù)計在主管部門明確政策措施后，核心一、二線城市的落地細則將加快出臺。

李宇嘉預(yù)計，政策效果取決于各地后續(xù)推進落實情況，也有賴于金融財稅部門后續(xù)政策實施。

“認房不用認貸”滿足改善性住房需求

“2021年四季度以來，在‘因城施策’背景下，各地對首套房剛需的支持力度較大，但代表改善性需求的二套房還存在‘認房又認貸’、房貸利率‘剛性’加點、首付比例偏高等堵點?！逼桨沧C券首席經(jīng)濟學(xué)家鐘正生認為，可以加大對改善性住房需求即“二套房”的支持力度。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，過去一段時間，住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費需求上。但在較為嚴格的限購、限貸政策之下，居民改善性住房需求較難得到充分滿足，這是當(dāng)前住房消費難有起色的重要原因。

進一步落實好個人住房貸款“認房不用認貸”措施，有望進一步滿足改善性住房需求。貝殼研究院稱，“認房”或“認貸”是銀行在發(fā)放個人住房貸款時評判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認房又認貸”最為嚴格。

“認房又認貸”是指，有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套房，適用于二套房的首付比例、房貸利率等標(biāo)準(zhǔn)。中指研究院稱，二套房的首付比例、房貸利率及相關(guān)稅費均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進入市場。

目前，一些重點城市實行“認房又認貸”。貝殼研究院稱，在“賣一買一”的情況下，只要在全國范圍內(nèi)有過房貸記錄，再次貸款購買的住宅都被認定為二套房。“認房不用認貸”可讓這部分購房群體按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款。而“認房不用認貸”，意味著只要名下沒有房產(chǎn)，無論是否有住房貸款記錄，均參照首套房的首付比例、房貸利率等執(zhí)行。

貝殼研究院稱，“認房不用認貸”可以降低換房成本，加快改善性住房需求的釋放。從前期已取消“認房又認貸”城市的實際效果看，2022年3月鄭州公布相關(guān)措施后，當(dāng)月鄭州二手房成交環(huán)比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻最大。

據(jù)悉，當(dāng)前限購較為嚴格且執(zhí)行“認房又認貸”政策的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都、西安等10余個核心城市。

中指研究院預(yù)計，二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化至“認房不用認貸”政策，一線城市也存在調(diào)整空間。

中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明認為，“認房不用認貸”可能先從一些“認房又認貸”的熱點二線城市開始，逐步向一線城市過渡，仍然是因城施策模式，對房地產(chǎn)銷售會形成比較明顯的提振。

貝殼研究院認為，隨著更多核心城市落實“認房不用認貸”政策，將進一步暢通換房鏈條，促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。一方面，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)；另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，可以促進二手房、新房的良性循環(huán)。

降低首套房首付比例和貸款利率

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率。

“從首付比例看，三、四線城市包括部分二線城市，已落地首套房首付比例為20%、二套房首付比例為30%，而一線和部分強二線城市的首付比例（尤其是二套房）仍然高企?！眹鹱C券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師杜昊旻表示。

從房貸利率來看，根據(jù)貝殼研究院測算，7月百城首套房貸款利率平均為3.9%，同比下降45個基點；二套房貸款利率平均為4.81%，同比下降25個基點。

“通過降低首付、調(diào)低利率等舉措，可以很好地打消購房者在門檻和成本方面的顧慮?！?8安居客研究院院長張波表示，這些舉措對于剛需購房群體來說，是年內(nèi)值得期待的利好之一。

關(guān)于降低首套房首付比例和貸款利率的潛在路徑，中指研究院認為，短期來看，一、二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限，一線城市的首套房貸款利率加點數(shù)也存在下調(diào)可能。

李宇嘉認為，非熱點城市或?qū)⑹赘侗壤抵?0%。同時，非熱點城市或全面啟動“認房不用認貸”，也就是二套房也可能享受20%首付比例的優(yōu)惠；熱點城市可能下調(diào)已還清貸款的二套房首付比例。這將適應(yīng)多數(shù)城市進入住房改善時期的供求關(guān)系新形勢，可以有的放矢地支持改善性住房需求。

除了新增房貸利率，中國人民銀行此前已釋放了有關(guān)存量房貸利率的重要信號。董希淼表示，當(dāng)前，存量房貸利率調(diào)整備受關(guān)注。如果階段性下調(diào)存量房貸利率，將有助于減輕居民住房消費負擔(dān)、提振改善性住房需求。他建議，通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則；各銀行總行出臺具體方案，明確“直接降”“間接降”的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。具備條件的地方，可加大支持借款人將商業(yè)性房貸轉(zhuǎn)換為公積金貸款，以進一步降低存量房貸利率。

明明預(yù)測，下一階段或?qū)⒊雠_的房地產(chǎn)金融政策包括：因城施策降低房貸利率的加點數(shù)值，從二線城市到一線城市逐步推進“認房不用認貸”、降低存量房貸利率等。在他看來，上述措施都具備可行性和政策信號。其中，因城施策降低房貸的加點數(shù)值自去年以來持續(xù)進行，未來還會有50個基點左右的下降空間。

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